Impostos no Alojamento Local: Guia para Não Falhar em 2025

Um dos temas mais temidos por quem tem o seu próprio negócio é, sem dúvida, o dos impostos, especialmente para quem não tem um contabilista que trata de tudo como por magia. E, infelizmente, os impostos no alojamento local não escapam a esta realidade.

Desde passar faturas, declarar o IVA ou pagar taxas turísticas, há uma série de obrigações fiscais que deve cumprir. Os impostos do alojamento local são apenas uma parte deste puzzle… mas uma parte muito importante.

Não se preocupe: criámos este guia completo e prático sobre as finanças do alojamento local, onde explicamos os pontos essenciais que deve conhecer para manter tudo em ordem, e evitar dores de cabeça no futuro. Descarregue gratuitamente:

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Vamos lá ver quais são os impostos que o alojamento local tem de pagar e como se pode organizar melhor para não falhar.

 

Impostos do alojamento local são obrigatórios?

A primeira pergunta que muitos fazem relativamente aos impostos do alojamento local é “Afinal, são obrigatórios?”, e a resposta curta é: sim.

O alojamento local é considerado uma atividade económica, tal como qualquer outro negócio onde se prestam serviços a clientes. Por isso, está sujeito a uma série de obrigações fiscais e legais, desde o momento em que começa a anunciar o seu alojamento.

O que pode ter começado com o aluguer de uma casa de férias, hoje em dia está envolvido num conjunto extenso de regras e responsabilidades. Desde o registo do alojamento local até à abertura de atividade nas Finanças, quem tem um AL não pode ignorar a parte fiscal.

A boa notícia? Em algumas situações pode estar isento de certos impostos, mas isso não significa que esteja livre de todas as obrigações. Há sempre deveres a cumprir, e é fundamental conhecê-los bem. A seguir, vamos ver quais são os principais impostos aplicáveis ao alojamento local e como lidar com cada um.

 

Quais são os impostos do Alojamento Local

Embora cada caso possa ter as suas particularidades, e por isso seja sempre recomendável falar com um contabilista certificado antes de tomar qualquer decisão, existem regras gerais que se aplicam à maioria dos titulares de alojamento local.

Como proprietário, poderá estar sujeito a vários impostos, dependendo do regime fiscal, volume de rendimentos e localização do alojamento. Para evitar surpresas e garantir que tudo está em ordem quando chegar a hora de declarar e pagar, é essencial conhecer quais são esses impostos e como funcionam. Portanto, vamos a isso!

 

Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS)

Um dos impostos que não se pode esquecer de pagar anualmente é o IRS. É na declaração do IRS que irá incluir os rendimentos do seu alojamento local, e pagar o imposto com base no lucro, seja ele teórico ou real, consoante o regime fiscal em que está enquadrado.

Se, por outro lado, abriu atividade como empresa (e não como trabalhador independente), o imposto do seu Alojamento Local será o IRC (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas), e não o IRS.

Para saber sobre que rendimentos incide este imposto no Alojamento Local, é importante perceber os diferentes regimes de IRS:

• Regime Simplificado: É você que trata da declaração e o imposto incide sobre 35% da faturação. Caso esteja numa zona de contenção, acrescem mais 15%. Se faturar mais de 27.360 € por ano, tem ainda de apresentar despesas relacionadas com o AL no valor de pelo menos 15% do excedente, para evitar pagar imposto sobre esse valor também.
• Contabilidade de Organizada: É o contabilista que trata da declaração, e o imposto incide sobre o lucro real, ou seja, os rendimentos menos as despesas comprovadas.

Agora que já sabe sobre que valor o imposto incide, importa lembrar que a taxa de IRS a pagar varia de caso para caso. Ou seja, o valor final a pagar vai depender do seu escalão de rendimento e da sua situação pessoal e fiscal.

Se quiser saber tudo sobre como fazer a declaração de IRS, veja o nosso webinar com o contabilista Luciano Rodrigues.

 

Imposto sobre Valor Acrescentado (IVA)

Este é um dos impostos mais conhecidos em Portugal e aplica-se à prestação de serviços e à venda de bens. Mas como funciona no Alojamento Local? Sempre que emite uma fatura aos hóspedes, deve cobrar IVA (exceto se estiver isento). Este valor cobrado deve ser declarado e entregue ao Estado, através da sua declaração periódica. A frequência da declaração depende do seu volume de negócios anual, mas pode ser mensal ou trimestral.

O total a pagar é calculado com base no valor do IVA cobrado em todas as faturas emitidas durante o período de declaração. A percentagem de IVA a aplicar (e posteriormente declarar e pagar) depende do tipo de serviço prestado e de onde se encontra o seu alojamento.

Imposto por dormidas:

• Portugal Continental: 6%
• Madeira: 5%
• Açores: 4%

Imposto por serviços extra (limpeza, animais de estimação, etc.):

• Portugal Continental: 23%
• Madeira: 22%
• Açores: 18%

Pode ficar isento deste imposto? Sim. Se o volume de faturação não ultrapassar 15.000 €/ano e estiver no regime simplificado de IRS, pode beneficiar da isenção de IVA. No entanto, deve emitir faturas na mesma e é importante perceber se essa isenção realmente compensa no seu caso.

Veja tudo o que precisa de saber sobre o IVA no Alojamento Local e como o declarar passo a passo.

 

Taxas Municipais Turísticas

Outro imposto que pode ter de declarar e pagar mensalmente é a taxa municipal turística. No entanto, esta taxa não se aplica a todos os alojamentos locais, apenas àqueles localizados em municípios que a implementaram.

A taxa é aplicada por hóspede, por noite, até a um número máximo de noites. Além disso, só é cobrada a hóspedes com idade igual ou superior a um determinado limite, que também varia de município para município. O valor deve ser cobrado aos hóspedes, declarado à câmara municipal e entregue mensalmente conforme as regras do município.

Exemplo: Em Lisboa, a taxa é 4 €/noite por hóspede, durante um máximo de 7 noites, e a idade mínima do hóspede é 13 anos. Se tiver 3 hóspedes (dois adultos e uma criança de 12 anos) a ficar 10 noites no seu AL em Lisboa, só deverá cobrar a taxa aos dois adultos e apenas por 7 noites: 4 € × 7 noites × 2 hóspedes = 56 €

 

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)

O IMI é um imposto calculado com base no valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel. Este é pago anualmente e a taxa varia entre 0,3% e 0,45%, dependendo do município onde o imóvel se encontra.

Já o AIMI (Adicional ao IMI) é um imposto extra, aplicado a proprietários com património imobiliário mais alto. Aplica-se se o total dos imóveis ultrapassar:

• 600.000 €, no caso de tributação individual
• 1.200.000 €, no caso de tributação conjunta

Mas o que tem isto a ver com o alojamento local? Apesar de o IMI estar ligado ao valor patrimonial e não diretamente à atividade, se for proprietário de um imóvel usado para alojamento local, é obrigado a pagar IMI, e, se aplicável, também o AIMI.

 

Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)

O IMT é um imposto que também pode afetar o Alojamento Local, mas ao contrário de outros, só se paga uma vez, no momento da compra de um imóvel. A taxa de IMT varia consoante o valor do imóvel e a sua localização. Portanto, Se comprar uma propriedade com o objetivo de a explorar como Alojamento Local, vai ter que pagar este imposto.

Ou seja, mesmo sendo um custo pontual, o IMT deve ser considerado no planeamento financeiro de quem pretende investir em imóveis para atividade de alojamento local.

 

Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL)

A CEAL já não está em vigor, mas continua a gerar dúvidas entre muitos proprietários de alojamento local. Trata-se de uma medida que integrou o programa Mais Habitação, e foi revogada em 2024, antes de ter um impacto real generalizado.

A CEAL previa uma taxa de 15% aplicada sobre uma base tributável específica, com o objetivo de compensar os efeitos negativos da atividade de Alojamento Local no mercado habitacional. A base de cálculo da contribuição podia variar bastante, dependendo de dois principais fatores que eram o coeficiente de pressão urbanística e no coeficiente económico.

Veja tudo sobre a CEAL e o Alojamento Local no nosso artigo completo.

 

Como manter os impostos do Alojamento Local em ordem

Sabemos que gerir impostos do Alojamento Local pode ser desafiante e, à primeira vista, esta lista pode parecer longa. No entanto, é essencial acompanhar as alterações legais e estar sempre atento à regulamentação em vigor, já que as multas por incumprimento podem ser elevadas e somar-se aos impostos que já paga regularmente.

Para evitar erros e ganhar tempo, é importante usar um bom software de gestão para Alojamento Local, que lhe permita manter tudo organizado. Esta ferramenta deve:

• Permitir definir as taxas a aplicar em cada plataforma de reservas
• Reunir o desempenho do seu Alojamento Local com relatórios e análises detalhadas
• Facilitar a gestão de receitas e despesas, tudo num só lugar
• Eliminar a dependência de folhas de Excel, tornando a gestão mais simples e segura

Além disso, é indispensável falar com um contabilista certificado, que poderá ajudar-lhe a garantir que está a cumprir todas as obrigações fiscais e a escolher o enquadramento mais vantajoso para o seu caso.

E por fim, mantenha-se informado! Webinars e formações sobre impostos e gestão no AL são excelentes formas de atualizar conhecimentos e evitar surpresas.

 

Conclusão

​​Gerir os impostos do Alojamento Local pode parecer uma tarefa impossível, mas com o conhecimento certo e as ferramentas adequadas, torna-se muito mais simples. Desde o IRS e o IVA até às taxas turísticas, é essencial perceber quais são as suas obrigações e como cumpri-las corretamente.

Como quer que decida gerir o seu AL, manter-se informado, trabalhar com um contabilista certificado e usar um software de gestão adequado pode fazer toda a diferença entre um negócio tranquilo e uma dor de cabeça.

Se precisar de um guia completo com tudo o que deve fazer em relação às finanças do alojamento local, descarregue a nossa checklist gratuita e garanta que não falha em nenhum imposto:

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