Programa Mais Habitação 23′: As Medidas para o Alojamento Local
Se houve algo que marcou o setor do alojamento local, foi sem dúvida o Programa Mais Habitação. Em fevereiro de 2023 foi apresentada esta proposta de lei sobre habitação em Portugal e deu muito que falar. O objetivo? Implementar medidas para combater a crise habitacional que se fazia (e ainda se faz) sentir, especialmente nas zonas com mais habitantes do país.
Para quem tem alojamentos locais, o programa Mais Habitação de 2023 trouxe mudanças bastante restritivas. E se, tal como muitos outros proprietários, também se perguntas: “Qual é o impacto deste tipo de regras para o setor?” então este artigo é mesmo para si.
Entretanto, o Programa Mais Habitação viu as suas medidas revogadas, o que significa que algumas das mais rígidas, como a suspensão de novas licenças de alojamento local, deixaram de estar em vigor. Por isso, agora é o momento para descarregar a lista gratuita dos requisitos para obter uma nova licença de AL:
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Se quiser saber exatamente quais eram as medidas que afetavam o alojamento local e perceber as consequências que tinham, continua a ler.
O que era o Programa Mais Habitação?
Antes de mais, vale a pena recuar um pouco e explicar rapidamente o que era, na prática, o Programa Mais Habitação.
Apresentado em fevereiro de 2023, tratava-se de um pacote legislativo com várias novas regras para tentar responder à crise na habitação em Portugal. Provavelmente já ouviu falar dele, até porque o nome “Mais Habitação” andou por todo o lado.
O Programa Mais Habitação de 2023 trazia medidas como:
- Restrições às licenças de AL, especialmente nas zonas de maior pressão;
- Uma nova contribuição fiscal específica para o alojamento local;
- Maior poder de decisão dos condomínios sobre a existência de AL nos prédios.
A 7 de outubro de 2023 as medidas Mais Habitação entraram em vigor, e causaram grande polémica. Contudo, com a mudança de governo em 2024, grande parte do programa acabou por ser revogado.
Mas vamos ver, ponto por ponto, que medidas estavam em cima da mesa e o que significavam na prática para quem tem alojamentos locais.
Possibilidade de condóminos impedirem alojamentos locais
Uma das medidas mais debatidas foi a dos novos poderes que o seu condomínio passa a ter sobre o seu alojamento local. Se se está a perguntar: mas que novos poderes? Passamos a explicar.
Passaram a existir duas formas como os condomínios podem cancelar o registo de um alojamento local: a primeira é ao não aprovar a licença em si; a segunda é ao cancelamento de um registo já existente.
No primeiro caso, o condomínio deve aprovar, unanimemente, o registo de um estabelecimento numa fração autónoma de um edifício em regime de propriedade horizontal que se destine a habitação, para que a licença seja autorizada. É o caso de, por exemplo, um apartamento.
Já no segundo caso, os condomínios podem pôr fim a uma licença que tenha sido aprovada sem a sua autorização, se dois terços da permilagem do edifício o decidirem.
Isto nem sempre é possível, por exemplo, no caso de os condomínios terem aprovado previamente a licença ou se o título de construção previa a utilização como alojamento local, os condomínios não têm a possibilidade de impedir o alojamento local.
O que é que isto significava para o AL? O seu condomínio passava a ter palavra na decisão do registo/cancelamento do seu alojamento local, portanto tinha que assegurar-se que estava no lado bom dos vizinhos. Tinha que ter em especial atenção o que os podia manter felizes, por exemplo, evitar que os seus hóspedes fizessem festas até às tantas da manhã, ou que entrassem com malas a arrastar pelos corredores às 5 da manhã. Teria que incluir este tipo de indicações na sua checklist das regras da casa que os seus hóspedes assinam com o contrato de arrendamento.
Suspensão de emissões de novas licenças
A primeira medida, e que afeta muitos dos novos proprietários que estavam a pensar em entrar agora no mercado, é a da suspensão de novas licenças. Para algumas regiões de Portugal, serão suspendidas as emissões destas licenças de registo de alojamento local, para quartos e apartamentos. Moradias, por exemplo, não estão incluídas nesta suspensão. Veja que tipo de alojamento local tem para saber se esta medida o afeta.
Contudo, nem todas as regiões de Portugal são afetadas por estas medidas. Os municípios e as freguesias de baixa densidade populacional, as regiões autónomas e os imóveis integrados no Fundo Revive Natureza não estão incluídos nestas novas regras. Portanto se o seu alojamento está dentro destas exceções, pode ir registrar o seu alojamento sem preocupações!
O que é que isto significava para o AL? Se estava a pensar em licenciar o seu aluguer de férias e se encontra dentro de uma zona declarada com “situação de carência habitacional”, este licenciamento não era aprovado. Caso contrário, não se teria que preocupar.
Caducidade das licenças não ativas
Outra alteração que vai ver, é que os alojamentos locais que não estão ativos, se não fizerem uma prova de manutenção de atividade, irão sofrer de um cancelamento dos seus registos.
Não estão abrangidos por esta lei, as unidades de alojamento local que sejam habitação própria e permanente e que não sejam exploradas mais de 120 dias ao ano.
O que é que isto significava para o AL? Não se podia esquecer de apresentar uma declaração contributiva (que podia ser a última declaração de rendimentos para efeitos de IRS/IRC ou a declaração periódica de IVA) até ao dia 7 de dezembro de 2023 para manter a sua licença.
Reavaliação das licenças
Pensava que se já tivesse a sua licença não se teria que preocupar mais? Infelizmente agora precisa de renová-la se a quer manter.
As licenças atuais, ou seja, que já existiam até à data de 7 de outubro de 2023 mantêm-se válidas. Contudo, serão reapreciados em 2030 e se forem aprovados serão renovados pelos 5 anos seguintes. Consequentemente, esta renovação terá que ser feita a cada 5 anos.
Já os novos registos terão que, diretamente, renovar as suas licenças a cada 5 anos.
A única exceção a esta lei é no caso de ter recorrido, até à data de 16 de fevereiro de 2023, a crédito de habitação para comprar uma casa para alojamento local. Se até à data de 31 de dezembro de 2029 ainda não tiver liquidado este crédito, a sua licença é válida até que acabe de pagar o empréstimo.
O que é que isto significava para o AL? Que tinha mais uma tarefa na sua lista de coisas a fazer: a da renovação da sua licença. A cada 5 anos passava a ter que fazer estas reavaliações, começando a partir de 2030 se já tinha uma licença no dia 7 de outubro de 2023.
Contribuição extraordinária sobre o alojamento local
O que nenhum proprietário de alojamentos locais quer ouvir é que vai ter uma taxa nova para pagar, mas é o que passa a acontecer com esta medida.
A Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL), é uma nova taxa que será imposta sobre os alojamentos locais. Esta taxa tem por base 15%, e varia consoante os rendimentos da exploração, a evolução das rendas e a pressão urbanística da zona em que está localizado o alojamento local.
Terão que pagar esta taxa, os alojamentos locais com a modalidade de apartamento e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício em alojamento local.
Esta taxa não se aplica para 2 exceções: se o imóvel se encontra numa zona do interior ou numa zona que não se encontra em “situação de carência habitacional”. Também não terão que pagar a taxa as unidades de alojamento local que seja habitação própria e permanente e que não seja explorada mais de 120 dias ao ano.
O que é que isto significava para o AL? Teria que liquidar a contribuição através de declaração do modelo oficial. Depois, a contribuição liquidada deveria ser paga até ao dia 25 do mês de junho do ano seguinte ao facto tributário, nos locais de cobrança legalmente autorizados.
Incentivo à transição para o mercado de arrendamento
Existem alguns benefícios fiscais, em termos de isenção de IRS e IRC, se decidir passar a sua propriedade do regime de alojamento local para arrendamento habitacional. Para além disto, não estão sujeitos aos limites no valor da renda que pretendam praticar.
Apenas são elegíveis para estes benefícios os estabelecimentos de alojamento local que foram registados até ao dia 31 de dezembro de 2022. Para além disto, a celebração do contrato de arrendamento e a inscrição no Portal das Finanças tem de ser feita até 31 de dezembro de 2024.
O que é que isto significava para o AL? Podia ter alguns benefícios fiscais ao passar a regime de arrendamento habitacional, se o seu alojamento local tivesse sido registado até ao fim de 2022.
O que aconteceu às medidas do Programa Mais Habitação?
Com a entrada em funções do novo governo, em 2024 a maioria das medidas do Programa Mais Habitação foi revogada.
Isto significa que, se tem um alojamento local, estas restrições já não estão em vigor, pelo menos por agora.
No entanto, como o alojamento local continua a ser muitas vezes apontado como um dos culpados da crise habitacional, é fundamental estar sempre atualizado, e claro, preparado para estas mudanças. O cenário pode voltar a mudar a qualquer momento.
Conclusão
Por agora, os gestores e proprietários de alojamento local podem respirar de alívio com a revogação das medidas do Programa Mais Habitação.
Ainda assim, não faz muito tempo que estas medidas estavam a apertar quem tem o seu AL legalizado, por isso é essencial manter-se atento às mudanças que possam surgir. Estar informado e envolvido na sua comunidade pode fazer toda a diferença e garantir que tem uma voz ativa quando se fala de novas regras e decisões que afetam o setor.
Se está a penar abrir e registar o seu alojamento local e continua a ponderar a decisão, este pode ser o momento certo para avançar. Verifique se está pronto para abrir o seu negócio ao cumprir todos os requisitos de alojamentos locais com a nossa checklist. Descarregue-a gratuitamente:
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