Guide complet pour investir dans la location saisonnière

Vous avez pour projet d’investir dans une location saisonnière. En voici une bonne idée. Mais ne l’oublions pas : un grand projet immobilier se prépare ! Réussir un investissement dans la location saisonnière nécessite une compréhension approfondie de divers facteurs, allant de la sélection de l’emplacement idéal à la gestion efficace des propriétés en passant par la connaissance des indicateurs importants pour votre projet de location. 

Ce guide est conçu pour vous fournir les connaissances essentielles et les outils pratiques afin de naviguer dans le monde de la location courte durée. Que vous soyez un investisseur novice ou expérimenté, il est crucial de comprendre les particularités de ce marché pour maximiser votre retour sur investissement et assurer une expérience positive pour vos prochains locataires !

Dans ce guide, nous aborderons les indicateurs à prendre en compte au moment d’investir dans la location saisonnière, les particularités de l’investissement locatif dans la location courte durée ainsi que les coûts et la rentabilité.

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Définir votre projet d’investissement immobilier

Au moment d’investir dans un projet de location courte durée, il faudra vous poser les bonnes questions. Un beau gîte, un appartement spacieux ou un chalet à la montagne peuvent sembler être le meilleur investissement possible, mais plusieurs facteurs doivent être considérés pour garantir le succès de votre projet. 

Voici les principaux facteurs clés à prendre en compte au moment d’acheter une propriété pour la louer en location courte durée : 

1. Emplacement

Question à poser : L’emplacement est-il attractif pour les locataires potentiels ?

Analyse : Vérifiez la proximité des attractions touristiques, des transports en commun, des commodités (restaurants, magasins) et de la sécurité du quartier. Prenez également en compte les événements sportifs et culturels qui ont lieu fréquemment à proximité de l’hébergement (concerts, compétitions sportives, spectacles, festivals, etc). Ce type de manifestation peut attirer de nouveaux touristes chaque année. 

Un emplacement central dans une ville populaire ou une maison de vacances près des plages ou des montagnes peut augmenter significativement l’attractivité et la rentabilité de votre propriété (mais cela s’accompagne probablement d’un coût d’investissement supplémentaire).

2. Type de propriété

Question à poser : Quel type de propriété répondra le mieux à la demande locale ?

Analyse : Évaluez si un appartement, une maison, un chalet ou un gîte répondra le mieux aux besoins des visiteurs dans la région. Par exemple, un appartement en centre-ville peut attirer des touristes et des voyageurs d’affaires, tandis qu’un gîte ou un chalet peut être plus adapté pour des vacances en famille ou des escapades en nature.

3. Taille et capacité d’accueil

Question à poser : Quelle taille de propriété et capacité d’accueil sont idéales ?

Analyse : La taille de la propriété doit correspondre à la demande du marché. Une grande maison peut attirer des groupes et des familles, mais nécessitera plus d’entretien et de gestion. Un studio ou un petit appartement peut être plus facile à gérer et attirer des couples ou des voyageurs solos.

4. Coûts d’acquisition et de gestion

Question à poser : Quels sont les coûts d’acquisition, de travaux, de gestion et de maintenance de la propriété ?

Analyse : Calculez non seulement le coût d’achat, mais aussi le coût des travaux, les frais d’entretien, les taxes, les assurances et les coûts de gestion (surtout si vous faites appel à une conciergerie Airbnb). Un budget précis vous aidera à éviter les surprises et à garantir la rentabilité de votre propriété.

5. Réglementation locale

Question à poser : Quelles sont les réglementations locales concernant la location courte durée ?

Analyse : Renseignez-vous sur les lois et les règlements en vigueur dans la région. Certaines villes imposent des restrictions strictes sur les locations de courte durée, et il peut être nécessaire d’obtenir des licences ou autorisations spécifiques. Pour les appartements, vous devez également vous fier au règlement de co-propriété. 

6. Analyse de marché et concurrence

Question à poser : Quelle est la concurrence et la demande pour la location courte durée dans cette zone ?

Analyse : Étudiez le marché local pour comprendre la demande et la concurrence. Regardez les propriétés similaires, leurs tarifs, leur taux d’occupation (si le calendrier est rempli ou non) et les avis des clients. Une analyse comparative peut vous aider à fixer des tarifs compétitifs et à identifier des opportunités pour différencier votre offre.

7. Stratégies de marketing et de gestion des réservations

Question à poser : Quelle sera votre stratégie de marketing et de gestion des réservations ?

Analyse : Définissez comment vous allez promouvoir votre propriété (plateformes en ligne, réseaux sociaux, site web personnel). Planifiez également la gestion des réservations, des arrivées et des départs, ainsi que la communication avec les locataires pour offrir une expérience exceptionnelle. Il est souvent recommandé d’utiliser un logiciel de location saisonnière pour pouvoir centraliser et simplifier la gestion de votre activité de location. 

8. Expérience client et avis

Question à poser : Comment allez-vous garantir une excellente expérience client pour obtenir des avis positifs ?

Analyse : Offrir une expérience client exceptionnelle est crucial pour obtenir des avis positifs et attirer de nouveaux locataires. Pensez à des détails comme une décoration accueillante, des équipements modernes, une propreté impeccable et une réactivité aux demandes des clients.

Les indicateurs clés pour investir dans une location saisonnière 

D’autres indicateurs pourront vous aider à calculer avec précision la viabilité de votre futur projet. En effet, si vous souhaitez négocier un prêt pour votre projet de location saisonnière, il vous faudra démontrer avec des données chiffrées et des informations concrètes la solidité et le potentiel de votre investissement. 

Pour se faire, regardez les locations similaires dans le secteur où vous souhaitez acheter et prenez des notes sur les particularités de la région. Voici quelques données à garder à l’esprit pour investir dans la location saisonnière : 

Le taux occupation

Le taux d’occupation représente le pourcentage de temps pendant lequel une propriété est louée par rapport à la période totale disponible. 

Par exemple, si une propriété est disponible à la location pendant 365 jours et qu’elle est louée pendant 200 jours, son taux d’occupation est de 200/365, soit environ 55 %.

Un taux d’occupation élevé signifie que votre propriété est souvent louée, ce qui maximise vos revenus. Analyser ce taux vous aide à comprendre la demande pour votre type de propriété et votre emplacement. Un taux d’occupation faible peut indiquer un problème de tarification, de marketing ou d’attractivité de la propriété.

Pour améliorer le taux d’occupation, il est crucial d’ajuster les prix en fonction de la demande. Pour mettre en place facilement une tarification de prix, vous pouvez utiliser un outil de tarification intelligente comme Lodgify Dynamic Pricing qui vous donnera des recommandations de tarifs parfaitement adaptées à votre annonce et à la demande. 

Utiliser des plateformes de réservation en ligne et maintenir une excellente communication avec les invités peuvent également permettre d’augmenter le taux d’occupation. 

La saisonnalité

La saisonnalité fait référence aux variations de la demande de location au cours de l’année. Certaines périodes (comme les vacances d’été ou les fêtes de fin d’année) voient une demande plus élevée, tandis que d’autres périodes (comme la basse saison) peuvent être plus calmes.

Comprendre la saisonnalité de votre marché est crucial pour planifier et maximiser les revenus. Cela vous permet d’anticiper les périodes de haute et basse demande et d’ajuster vos stratégies de tarification et de marketing en conséquence. Chaque destination a une saisonnalité différente. Certaines grandes villes ne connaissent aucune chute de fréquentation pendant l’année alors que d’autres zones plus rurales peuvent avoir une demande plus fluctuante au fil des mois. 

Pour tirer parti de la saisonnalité, proposez des offres spéciales ou des réductions en basse saison pour attirer des locataires. En haute saison, vous pouvez augmenter les tarifs en raison de la forte demande. Il est également utile de diversifier les sources de revenus pendant les périodes creuses, par exemple en louant à des groupes spécifiques comme les voyageurs d’affaires, les télétravailleurs et les digital nomades. 

Le Revenu par nuit (RevPAR)

Le Revenu par Nuit disponible (RevPAR) est un indicateur qui mesure les revenus générés par chaque nuit de location. 

Si une propriété génère un revenu total de 3000 € au cours d’un mois et qu’elle était disponible à la location pendant 30 nuits, le RevPAR serait calculé comme suit : RevPAR = 3000€ / 30 (nuits) = 100€ par nuit.

Ce calcul montre que, en moyenne, la propriété a généré 100 € de revenu par nuit disponible au cours de ce mois.

Cet indicateur permet de comprendre la performance financière de votre propriété en tenant compte à la fois du taux d’occupation et des tarifs. Un RevPAR élevé indique une bonne utilisation de la propriété à des tarifs optimaux. 

Pour augmenter le RevPAR, vous pouvez ajuster les tarifs en fonction de la demande, offrir des services supplémentaires pour justifier des prix plus élevés, et améliorer le taux d’occupation en utilisant des stratégies de marketing efficaces telles que les stratégies de tarification dynamique. 

Durée moyenne de séjour

La durée moyenne de séjour mesure le nombre moyen de nuits que les locataires passent dans votre propriété. Si vous souhaitez calculer la durée moyenne de séjour de votre bien locatif, il suffit d’additionner le nombre de nuits réservées pour le mois ou l’année et de le diviser par le nombre de clients différents qui ont réservé des séjours chez vous pendant cette période.

Une durée moyenne de séjour plus longue peut réduire les coûts de turnover (nettoyage, maintenance) et augmenter la stabilité des revenus. Pour allonger la durée moyenne de séjour, proposez des réductions pour les séjours prolongés, ciblez des segments de marché qui recherchent des séjours plus longs (comme les professionnels en déplacement ou les retraités en vacances longues), et offrez des équipements qui encouragent les séjours prolongés (comme une cuisine bien équipée ou une zone de travail adaptée).

Le Retour sur Investissement (ROI)

Le Retour sur Investissement (ROI) est un indicateur financier essentiel pour évaluer la rentabilité d’un projet immobilier. Il mesure le rendement de votre investissement en pourcentage, en comparant le revenu net généré par la propriété au coût total de l’investissement. C’est une mesure simple et directe de la rentabilité de votre projet immobilier.

Revenu Locatif Net Annuel : Il s’agit du revenu total généré par la location de la propriété sur une année, après déduction de toutes les dépenses opérationnelles (entretien, services publics, taxes, assurance, nettoyage, frais de gestion).

Coût total de l’investissement : Cela comprend le prix d’achat de la propriété ainsi que tous les frais associés à l’acquisition (frais de notaire, frais de transaction, éventuelles rénovations initiales, etc.).

Importance du ROI pour un investissement de location courte durée

Le ROI vous permet d’évaluer rapidement et efficacement si un projet de location saisonnière est financièrement viable. Un ROI élevé indique que l’investissement est rentable et génère des revenus substantiels par rapport aux coûts engagés. C’est un indicateur clé que les investisseurs examinent attentivement. Lors de la négociation d’un prêt pour votre projet de location saisonnière, il est crucial de présenter un ROI détaillé et bien documenté. Cela inclut :

• Projections financières : Montrez des projections réalistes basées sur des données de locations similaires et des études de marché. Incluez différentes hypothèses de taux d’occupation et de tarification.
• Business Plan de location saisonnière : Détaillez votre plan de gestion pour maximiser les revenus et minimiser les coûts. Mettez en avant les stratégies spécifiques que vous allez mettre en œuvre pour optimiser le ROI; cela peut inclure des outils de gestion locative et d’automatisation. 

Le ROI est un indicateur clé pour évaluer la rentabilité et la viabilité financière d’un investissement dans une location saisonnière. Avec ce calcul, vous pouvez démontrer la solidité de votre projet aux investisseurs, et prendre des décisions éclairées pour maximiser les bénéfices de votre investissement.

Le taux de capitalisation (CAP rate) 

Le taux de capitalisation ou taux de plafond (CAP rate en anglais) permet de calculer la rentabilité probable d’un investissement immobilier. Il donne une estimation du rendement annuel attendu suite à l’achat d’un bien en fonction du marché. 

Bien que le ROI soit couramment utilisé en France, le taux de capitalisation est fréquemment employé pour évaluer la performance des investissements immobiliers commerciaux. Il offre une indication du rendement potentiel qu’un investisseur peut espérer de son acquisition.

Ce taux est calculé en divisant le revenu d’exploitation d’un bien locatif (c’est- à-dire le revenu locatif que la propriété devrait générer grâce aux loyers) par la valeur marché actuelle du bien. C’est un indicateur largement utilisé dans le marché de l’investissement immobilier.

Son calcul peut varier selon les différents types d’investissements, parfois les revenus d’exploitation sont indiqués en revenus nets (en déduisant toutes les charges liées à l’activité locative) ou en brut. La valeur du bien peut être calculée en fonction du prix  d’achat du bien ou du prix du marché.

Pour avoir une comparaison globale des opportunités d’investissement de location saisonnière entre plusieurs villes, on utilise souvent la formule suivante : 

Les limites du calcul

Le taux de capitalisation permet d’estimer le rendement potentiel que peut espérer un investisseur suite à l’acquisition d’un bien. Cependant, il ne permet pas de calculer précisément le retour sur investissement car il ne prend pas en compte les éléments suivants :

• L’ensemble des investissements pour maintenir le bien en bon état (entretien, maintenance, travaux, etc)
• Les coûts de gestion et d’exploitation pour la mise en location du bien
• L’effet levier si l’achat se fait grâce à un prêt
• Les fluctuations économiques du marché tout au long de l’année  (le calcul se fait avec les prix à un moment t)

Cette valeur permet cependant de comparer rapidement la valeur relative de plusieurs opportunités d’investissement à un moment donné.

Investissement locatif : les particularités de la location courte durée 

Investir dans une location courte durée présente des avantages et des défis distincts par rapport à une location “classique”. La LCD peut offrir des revenus potentiellement plus élevés mais nécessite une gestion intensive et est soumise à des fluctuations saisonnières et réglementaires. La location longue durée, en revanche, offre des revenus plus stables et prévisibles avec moins de gestion quotidienne, mais à des taux généralement inférieurs. 

En quelques points, voici les principales différences entre la location courte durée et la location longue durée : 

Durée des séjours

• Location courte durée : Séjours de quelques jours à quelques semaines en général.
• Location longue durée : Séjours de plusieurs mois à plusieurs années.

Revenus et rentabilité

• Location courte durée : Revenus potentiellement plus élevés par nuitée, mais variables selon l’occupation et la saisonnalité.
• Location longue durée : Revenus mensuels stables et prévisibles, généralement inférieurs par rapport à la LCD.

Gestion et entretien

• Location courte durée : Nécessite une gestion intensive avec des nettoyages fréquents et des interactions régulières avec les locataires.
• Location longue durée : Gestion moins intensive avec des interactions limitées après la signature du bail, et des besoins d’entretien moins fréquents.

Réglementation et fiscalité

• Location courte durée : Soumise à des réglementations strictes dans certaines régions (durée maximale de location, enregistrement, taxes de séjour). En France, on a assisté à de nombreux changements concernant les lois entourant ce type de location pendant les dernières années.
• Location longue durée : Réglementée par des lois locatives standard qui protègent les droits des locataires et des propriétaires.

Marketing et promotion

• Location courte durée : Exige une promotion active en ligne grâce à un site web de location saisonnière et/ou la publication d’annonces sur les plateformes de réservation comme Airbnb et Booking.com, avec une importance élevée des avis clients.
• Location longue durée : Pas besoin de marketing intensif, une publication de l’annonce sur les sites d’annonces immobilières classiques ou auprès d’agences immobilières suffit généralement.

Risques et challenges

• Location courte durée : Risque de fluctuation du taux d’occupation, gestion plus complexe, forte concurrence et législation changeante. 
• Location longue durée : Risque de non-paiement des loyers, périodes de vacance locative plus longues, mais gestion généralement plus simple.

Investir dans une location courte durée peut être une activité à la fois passionnante et lucrative, offrant des revenus plus élevés par rapport à la location longue durée. Cependant, cette rentabilité accrue s’accompagne de défis significatifs, notamment une gestion plus intensive, des fluctuations saisonnières, et des réglementations parfois changeantes. 

La LCD nécessite une promotion active et une attention particulière pour maintenir une haute occupation et garantir une expérience positive pour les voyageurs. 

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• les étapes pour créer votre projet d’investissement locatif
• les indicateurs clés pour la viabilité de votre projet
• les différences entre les locations longue durée et courte durée
• et bien plus !

En bref

Investir dans une location saisonnière peut vite devenir une activité lucrative, mais cela nécessite une préparation rigoureuse et une compréhension approfondie de nombreux facteurs dans un marché toujours plus compétitif. 

Pour réussir votre projet, il est important de bien définir votre investissement en considérant les facteurs clés comme l’emplacement, le type de propriété, la taille, les coûts d’acquisition et de gestion, ainsi que la réglementation locale. Une analyse de marché et de la concurrence, combinée à une stratégie de marketing efficace, est également cruciale pour attirer et fidéliser les locataires.

Les indicateurs financiers comme le taux d’occupation, la saisonnalité, le revenu par nuit (RevPAR), la durée moyenne de séjour, le retour sur investissement (ROI) et le taux de capitalisation (CAP rate) sont également essentiels pour évaluer la viabilité et la rentabilité de votre investissement. En comprenant ces indicateurs, vous pouvez démontrer la solidité de votre projet et prendre des décisions éclairées pour maximiser vos bénéfices.

En résumé, réussir un investissement dans la location saisonnière demande une planification minutieuse et une gestion proactive. Avec ce guide, vous êtes équipé(e) pour vous lancer dans votre projet immobilier de location saisonnière ! 

Lodgify vous souhaite bonne chance dans la création de votre projet de location saisonnière.

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